Domy do wynajęcia na własność: jak działa ten proces

17.02.2021
Category: Możesz Sobie

Na co zwrócić uwagę oraz jakie kroki i wybory należy wykonać

  • FACEBOOK
  • ŚWIERGOT
  • LINKEDIN

Jeśli jesteś jak większość kupujących domy, będziesz potrzebować kredytu hipotecznego na sfinansowanie zakupu nowego domu. Aby się zakwalifikować, musisz mieć dobrą zdolność kredytową i gotówkę na zaliczkę. Bez nich tradycyjna droga do posiadania domu może nie być rozwiązaniem.

Istnieje jednak alternatywa: umowa najmu na własność, w której wynajmujesz dom na określony czas z opcją zakupu przed wygaśnięciem umowy najmu. Umowy najmu na własność składają się z dwóch części: standardowej umowy najmu oraz opcji kupna. Wcześniejsze  

Oto podsumowanie tego, na co należy zwrócić uwagę i jak działa proces wynajmu na własność. Jest to bardziej skomplikowane niż wypożyczanie i musisz podjąć dodatkowe środki ostrożności, aby chronić swoje interesy. Pomoże Ci to ustalić, czy transakcja jest dobrym wyborem, jeśli chcesz kupić dom.

Kluczowe wnioski

  • Umowa najmu na własność to umowa, w której zobowiązujesz się do wynajmu nieruchomości na określony czas, z możliwością wykupienia jej przed wygaśnięciem umowy najmu.
  • Umowy najmu na własność obejmują standardową umowę najmu, a także możliwość zakupu nieruchomości w późniejszym terminie.
  • Umowy z opcją najmu dają Ci prawo do zakupu domu po wygaśnięciu umowy najmu, podczas gdy umowy leasingu wymagają zakupu.
  • Płacisz czynsz przez cały okres najmu, aw niektórych przypadkach do ceny zakupu doliczany jest procent tej płatności.
  • W przypadku niektórych umów wynajmu na własność konieczne może być utrzymanie nieruchomości i opłacenie napraw.

Bezzwrotne opłaty z góry

W umowie dotyczącej wynajmu na własność, jako kupujący płacisz sprzedającemu jednorazową, zwykle bezzwrotną opłatę z góry, zwaną opłatą za opcję, kwotą pieniężną lub wynagrodzeniem za opcję. Dzięki tej opłacie możesz kupić dom w przyszłości. Opłata za opcję jest często negocjowana, ponieważ nie ma standardowej stawki. Mimo to opłata wynosi zwykle od 1% do 5% ceny zakupu. Wcześniejsze  

Opcja leasingu a leasing

Należy zauważyć, że istnieją różne rodzaje umów najmu na własność, z których niektóre są bardziej przyjazne dla konsumenta i elastyczne niż inne. Umowy opcji leasingu dają Ci prawo, ale nie obowiązek, kupna domu po wygaśnięciu umowy najmu. Jeśli zdecydujesz się nie kupować nieruchomości po wygaśnięciu umowy najmu, opcja po prostu wygasa i możesz odejść bez obowiązku dalszego płacenia czynszu lub kupowania. Nie zawsze ma to miejsce w przypadku umów leasingu. Wcześniejsze  

Aby mieć możliwość kupna bez obowiązku kupna, musi to być umowa z opcją leasingu. Ponieważ rozszyfrowanie języka prawniczego może być trudne, zawsze dobrze jest zapoznać się z umową z wykwalifikowanym prawnikiem od nieruchomości przed podpisaniem czegokolwiek, aby poznać swoje prawa i dokładnie wiedzieć, w co się pakujesz. Wcześniejsze  

Uważaj na umowy kupna-dzierżawy – możesz być prawnie zobowiązany do zakupu domu na koniec okresu najmu, czy możesz sobie na to pozwolić, czy nie.

Uzgodnienie ceny zakupu

Umowy najmu na własność powinny określać, kiedy i jak ustalana jest cena zakupu domu. W niektórych przypadkach Ty i sprzedający uzgodnicie cenę zakupu po podpisaniu umowy, często po cenie wyższej niż aktualna wartość rynkowa. W innych sytuacjach cenę ustala się po wygaśnięciu dzierżawy na podstawie aktualnej wówczas wartości rynkowej nieruchomości. Wielu kupujących woli „zablokować cenę zakupu, zwłaszcza na rynkach, na których ceny mieszkań idą w górę. Wcześniejsze  

Ubieganie się o czynsz wobec Zleceniodawcy

Będziesz płacić czynsz przez cały okres najmu. Pytanie brzmi, czy część każdej płatności jest doliczana do ostatecznej ceny zakupu. Na przykład, jeśli płacisz 1200 USD czynszu miesięcznie przez trzy lata, a 25% z tej kwoty zostanie przelane na zakup, otrzymasz 10800 USD kredytu na czynsz (1200 USD x 0,25 = 300 USD; 300 USD x 36 miesięcy = 10800 USD). Zwykle czynsz jest nieco wyższy niż aktualna stawka za dany obszar, aby zrekompensować otrzymany kredyt czynszowy. Ale upewnij się, że wiesz, co otrzymujesz za zapłacenie tej premii. Wcześniejsze  

W niektórych kontraktach całość lub część pieniędzy z opcji, które musisz zapłacić, może zostać doliczona do ostatecznej ceny zakupu w momencie zamknięcia.

Utrzymanie domu na własność

W zależności od warunków umowy możesz być odpowiedzialny za utrzymanie nieruchomości i opłacenie napraw. Zwykle jest to odpowiedzialność wynajmującego, więc przeczytaj uważnie treść umowy. Ponieważ sprzedawcy są ostatecznie odpowiedzialni za wszelkie opłaty stowarzyszeniowe właścicieli domów, podatki i ubezpieczenie (w końcu to nadal ich dom), zazwyczaj decydują się pokryć te koszty. Tak czy inaczej, będziesz potrzebować polisy ubezpieczeniowej najemcy, aby pokryć straty w mieniu osobistym i zapewnić ochronę od odpowiedzialności, jeśli ktoś zostanie ranny w domu lub jeśli przypadkowo zranisz kogoś. Wcześniejsze  

Upewnij się, że wymagania dotyczące konserwacji i naprawy są jasno określone w umowie (poproś swojego prawnika o wyjaśnienie swoich obowiązków). Utrzymanie nieruchomości, np. Koszenie trawnika, grabienie liści, czyszczenie rynien itp. Bardzo różni się od wymiany uszkodzonego dachu lub doprowadzenia elektryki do normalnego stanu. Niezależnie od tego, czy będziesz odpowiedzialny za wszystko, czy tylko za skoszenie trawnika, poddaj inspekcji dom, zamów wycenę i upewnij się, że podatki od nieruchomości są aktualne, zanim cokolwiek podpiszesz.

Kupno nieruchomości

To, co stanie się po wygaśnięciu umowy, zależy częściowo od rodzaju podpisanej umowy. Jeśli masz umowę najmu i chcesz kupić nieruchomość, prawdopodobnie będziesz musiał uzyskać kredyt hipoteczny (lub inne finansowanie), aby w całości spłacić sprzedającemu.

I odwrotnie, jeśli zdecydujesz się nie kupować domu – lub nie będziesz w stanie zapewnić finansowania do końca okresu najmu – opcja wygasa i wyprowadzasz się z domu, tak jakbyś wynajmował jakąkolwiek inną nieruchomość. Prawdopodobnie utracisz wszelkie pieniądze wpłacone do tego momentu, w tym pieniądze z opcji i wszelkie zarobione kredyty czynszowe, ale nie będziesz zobowiązany do dalszego wynajmu lub zakupu domu. Wcześniejsze  

Jeśli masz umowę kupna-leasingu, możesz być prawnie zobowiązany do zakupu nieruchomości po wygaśnięciu dzierżawy. Może to być problematyczne z wielu powodów, zwłaszcza jeśli nie jesteś w stanie zabezpieczyć kredytu hipotecznego. Umowy z opcją leasingu są prawie zawsze lepsze niż umowy zakupu leasingu, ponieważ oferują większą elastyczność i nie ryzykujesz, że zostaniesz pozwany, jeśli nie chcesz lub nie możesz kupić domu po wygaśnięciu umowy najmu. Wcześniejsze  

Traktuj ten proces tak samo, jak w przypadku bezpośredniego zakupu domu: wykonaj należytą staranność, zbadaj okolicę, porównaj ceny z innymi pobliskimi domami, zapoznaj się z umową i zbadaj historię sprzedającego.

Jeśli masz problemy finansowe związane z COVID-19, programy dla najemców i właścicieli domów, które zapobiegają wykluczeniu z nieruchomości, eksmisji i zapewniają ulgę w spłacie kredytu hipotecznego, są dostępne od rządu federalnego, stanów, gmin i prywatnych pożyczkodawców w ramach pakietu stymulacyjnego dotyczącego koronawirusa.

Idealny kandydat do wynajęcia na własność

Umowa najmu na własność może być doskonałą opcją, jeśli jesteś początkującym właścicielem domu, ale nie jesteś jeszcze gotowy, mówiąc finansowo. Umowy te dają Ci szansę uporządkowania finansów, poprawienia zdolności kredytowej i zaoszczędzenia pieniędzy na zaliczkę, jednocześnie „zamykając dom, który chciałbyś posiadać. Jeśli pieniądze z opcji i / lub procent czynszu idą w kierunku ceny zakupu, co często robią, możesz również zbudować trochę kapitału. Wcześniejsze  

Podczas gdy umowy wynajmu na własny rachunek tradycyjnie były skierowane do osób, które nie mogą kwalifikować się do kredytów zgodnych z prawem, istnieje druga grupa kandydatów, których w dużej mierze przeoczono w branży wynajmu na własność: ludzie, którzy nie mogą uzyskać kredytów hipotecznych w drogie, niezgodne rynki pożyczek. „Na drogich rynkach nieruchomości miejskich, gdzie standardem są duże (niezgodne) pożyczki, istnieje duże zapotrzebowanie na lepsze rozwiązanie dla osób posiadających zdolność kredytową, którzy nie mogą lub nie mogą uzyskać kredytu hipotecznego, mówi Marjorie Scholtz, założycielka i dyrektor generalna Verbhouse, start-upu z siedzibą w San Francisco.

„W miarę jak rosną ceny domów i coraz więcej miast jest wycenianych z przestrzegania limitów kredytowych i pchanych do dużych kredytów, problem przenosi się z konsumentów na branżę kredytów mieszkaniowych – mówi Scholtz. Dzięki ścisłym wytycznym dotyczącym automatycznego ubezpieczania i wymaganiom dotyczącym przedpłaty od 20% do 40% nawet osoby zdolne do finansowania mogą mieć problemy z uzyskaniem finansowania na tych rynkach.

„Cokolwiek niezwykłego – na przykład w zakresie dochodu – stawia dobrze zarabiających ludzi w status„ odstających , ponieważ ubezpieczyciele nie mogą ich dokładnie zmieścić w pudełku – mówi Scholtz. Obejmuje to osoby, które mają nietradycyjne dochody, są samozatrudnione lub zatrudnione na umowę o pracę lub nie mają historii kredytowej w USA (np. Obcokrajowcy) – oraz tych, którym po prostu brakuje ogromnych 20% do 40% zaliczek wymaganych przez banki w przypadku niespełniających warunków pożyczek .

Rynki o wysokich kosztach nie są oczywistym miejscem, w którym można znaleźć nieruchomości na wynajem, co sprawia, że ​​Verbhouse jest niezwykły. Ale wszyscy potencjalni nabywcy domów na własność skorzystaliby na próbie wpisania jego cech zorientowanych na konsumenta w umowach z wynajmem na własność: opłata za opcję i część każdej płatności czynszu obniżają cenę zakupu dolara za dolara, czynsz i cena zakupu są zablokowane na okres do pięciu lat, a uczestnicy mogą budować kapitał i przechwytywać aprecjację rynku, nawet jeśli zdecydują się nie kupować. Według Scholtza, uczestnicy mogą „wypłacić gotówkę po godziwej wartości rynkowej: Verbhouse sprzedaje dom, a uczestnik utrzymuje wzrost wartości rynkowej oraz wszelkie zgromadzone przez siebie udziały kapitałowe poprzez płatności „odkupu czynszu.

Przed podpisaniem umowy

Jakie kroki należy podjąć, rozważając wynajęcie nieruchomości na własność? Pamiętaj, aby:    

Wybierz odpowiednie warunki

Podaj umowę leasingu zamiast umowy kupna-leasingu.

Wezwać pomoc

Zatrudnij wykwalifikowanego prawnika ds. Nieruchomości, który wyjaśni treść umowy i pomoże Ci zrozumieć Twoje prawa i obowiązki. Możesz negocjować kilka punktów przed podpisaniem umowy lub uniknąć umowy, jeśli nie jest ona dla Ciebie wystarczająco korzystna.

Zbadaj kontrakt

Upewnij się, że rozumiesz:

  • Terminy (kiedy należy zapłacić)
  • Opłata za opcję i płatności czynszu – oraz ich wysokość wlicza się do ceny zakupu
  • Jak ustalana jest cena zakupu
  • Jak skorzystać z opcji zakupu (na przykład sprzedawca może wymagać od Ciebie pisemnego powiadomienia o zamiarze zakupu)
  • Czy zwierzęta są akceptowane
  • Kto jest odpowiedzialny za utrzymanie, składki na stowarzyszenie właścicieli domów, podatki od nieruchomości i tym podobne
  • Co oznacza „konserwacja: zwykłe koszenie trawnika i grabienie itp. Lub poważne naprawy, takie jak naprawa dachu.

Zbadaj dom

Zamów niezależną wycenę, uzyskaj inspekcję nieruchomości, upewnij się, że podatki od nieruchomości są aktualne i nie ma żadnych zastawów na nieruchomości.

Zbadaj sprzedawcę

Sprawdź raport kredytowy sprzedającego, aby znaleźć oznaki problemów finansowych i uzyskaj raport dotyczący tytułu, aby zobaczyć, jak długo sprzedawca był właścicielem nieruchomości – im dłużej ją posiadał i im więcej kapitału, tym lepiej.

Sprawdź dokładnie drobny druk

W jakich warunkach straciłbyś możliwość zakupu nieruchomości? Zgodnie z niektórymi umowami, tracisz to prawo, jeśli spóźnisz się z tylko jedną płatnością czynszu lub jeśli nie powiadomisz sprzedawcy na piśmie o zamiarze zakupu.

Podsumowanie

Umowa wynajmu na własny rachunek pozwala potencjalnym nabywcom domu na natychmiastowe wprowadzenie się do domu, z kilkoma latami pracy nad poprawą oceny kredytowej i / lub oszczędzaniem na zaliczkę przed próbą uzyskania kredytu hipotecznego. Oczywiście należy spełnić określone warunki, zgodnie z umową wynajmu na własność. Nawet jeśli agent nieruchomości pomaga w tym procesie, ważne jest, aby skonsultować się z wykwalifikowanym prawnikiem do spraw nieruchomości, który może wyjaśnić umowę i Twoje prawa, zanim cokolwiek podpiszesz.

We use cookies to provide you with the best possible experience. By continuing, we will assume that you agree to our cookie policy