Refinansowanie? Zrozumieć HTLTV i HCLTV

17.02.2021
Category: Linii Kredytowej

Co to jest HTLTV i HCLTV?

HTLTV to akronim oznaczający „wysoką całkowitą wartość pożyczki. HTLTV to porównanie wartości Twojego domu z całkowitą kwotą kredytu dostępnego w domu. Na przykład dom o wartości 100 000 USD z pierwszą hipoteką w wysokości 80 000 USD i niewykorzystaną linią kredytową w wysokości 10 000 USD miałby HTLTV na poziomie 90%.

HTLTV jest również znaną jako HCLTV lub pożyczką o wysokiej wartości łączonej i będzie odgrywać rolę w określaniu uprawnień do refinansowania.

Twój współczynnik HTLTV dla kredytu hipotecznego może być wyższy niż współczynnik kredytu do wartości (LTV) i wskaźnik całkowitego kredytu do wartości (TLTV), ponieważ uwzględnia wszelkie dostępne środki pożyczkowe, do których masz dostęp.

Więc nawet jeśli nie pożyczyłeś wszystkich dostępnych środków z linii kredytowej, Twoje HTLTV będzie równe całkowitej kwocie, którąmożeszpożyczyć.

Zrozumienie, czym jest HTLTV i jak wpływa na Ciebie, to ważne kroki, które należy podjąć przed refinansowaniem.

Dlaczego mój pożyczkodawca twierdzi, że mam HTLTV?

HTLTV bierze pod uwagęwszystkiedostępne środki wewszystkichTwoich hipotekach. Jeśli zaciągnąłeś drugi kredyt hipoteczny w formie linii kredytowej (LOC), Twój współczynnik HTLTV może być inny niż współczynnik LTV lub TLTV.

Ubiegając się o refinansowanie, Twój pożyczkodawca będzie chciał przejrzeć wszystkie środki, które możesz pożyczyć. Twoja HTLTV będzie reprezentować wszystkie dostępne środki, nawet jeśli nie pożyczyłeś tej kwoty.

Posiadanie HTLTV nie jest złe. Oznacza to, że masz elastyczność, aby dowolnie wyciągać więcej kapitału własnego domu na projekty remontowe, a nawet na wakacje.

Jednak posiadanie wysokiego HTLTV może wpłynąć na refinansowanie. Ale w niektórych przypadkach można to dość łatwo zmniejszyć.

Ponadto, w zależności od Twojej sytuacji, Twój HTLTV może w ogóle nie wpływać na Twoje uprawnienia do refinansowania.

Jaka jest różnica między LTV, TLTV i HTLTV?

LTV to procent oszacowanej wartości domu pokryty pierwszą hipoteką. Jeśli kupiłeś dom o szacunkowej wartości 100 000 USD, Twoje LTV zależy od wartości Twojego kredytu hipotecznego.

Jeśli pożyczyłeś 80 000 $ i odłożyłeś 20 000 $, LTV wyniesie 80. Jeśli wybrałeś konwencjonalny 97 i odłożyłeś 3 000 $, twój LTV wyniesie 97.

Twój TLTV, znany również jako łączny kredyt do wartości lub CLTV, dodaje razem pierwszy kredyt hipoteczny i drugi kredyt hipoteczny LTV.

Korzystając z tego samego przykładu co poprzednio, druga hipoteka o wartości 15 000 $ z LTV 80 podniosłaby twój TLTV do 95. Nawet jeśli twój drugi kredyt hipoteczny może być niewielki, twój pożyczkodawca weźmie pod uwagę oba.

Jednak drugą pożyczką hipoteczną może być linia kredytowa, powszechnie znana jako HELOC. W takim przypadku Twój HTLTV może być inny niż TLTV. Twoja HELOC może być otwarta, co oznacza, że ​​wszelkie środki, których pierwotnie nie pożyczyłeś, są nadal dostępne.

Twój pożyczkodawca założy, że ostatecznie wypłacisz te środki, nawet jeśli tego nie zrobiłeś lub nie planujesz.

Gdybyś wziął tylko 10 000 $ z dostępnych 15 000 $ z drugiego kredytu hipotecznego, twój TLTV wynosiłby 90. Jednak twój HTLTV wynosiłby 95, ponieważ uwzględnia również wszelkie dostępne fundusze.

Jak HTLTV wpływa na refinansowanie

Twój pożyczkodawca założy, że wszelkie dostępne środki z otwartej linii kredytowej zostaną wykorzystane, nawet jeśli nie planujesz wypłacić więcej środków.

Więc jeśli masz dostępne pieniądze w HELOC, może to zwiększyć twoje HTLTV.

Składając wniosek o refinansowanie, Twój pożyczkodawca zauważy, że Twój HTLTV jest wyższy niż LTV lub TLTV. Może to wpłynąć na stawki, które możesz uzyskać, ale także na to, czy kwalifikujesz się do refinansowania.

Na przykład pożyczkodawca może zezwolić na HTLTV do 95 procent. Jednak Twoja linia kredytowa pozwoliłaby Ci wykorzystać do 100 procent wartości domu w gotówce. Twoje HTLTV uniemożliwiłoby Ci uzyskanie nowej pożyczki.

Upewnienie się, że znasz swój obecny HTLTV i podjęcie kroków, aby utrzymać go na niskim poziomie, może ogromnie pomóc, gdy ubiegasz się o refinansowanie.

Co jeśli mój HTLTV jest za wysoki?

Jeśli Twój HTLTV jest zbyt wysoki, powinieneś rozważyć obniżenie wskaźnika dostępnych środków hipotecznych w porównaniu do wartości domu.

W zależności od sytuacji możesz mieć kilka różnych sposobów, aby go obniżyć.

Zmniejsz swoją linię kredytowąJeśli nie pożyczyłeś maksymalnej dostępnej kwoty z HELOC, możesz poprosić pożyczkodawcę o zmniejszenie maksymalnego dostępnego limitu.

Możesz go pomniejszyć o określoną kwotę. – na przykład, jeśli masz dostępne w HELOC 10 000 $, ale w przyszłości będziesz chciał pożyczyć tylko 5 000 $, możesz zdecydować się na obniżenie LOC o 5 000 $. Spowoduje to proporcjonalne zmniejszenie HTLTV.

Wielu pożyczkodawców jest skłonnych zmniejszyć dostępny kredyt bez konieczności otwierania zupełnie nowej linii kredytowej.

Zamknij linię kredytowąZmieniając linię kredytową z otwartej na zamkniętą, usuniesz możliwość pożyczenia dostępnych środków.

Pożyczkodawca zmieni Twoją linię kredytową w pożyczkę pod zastaw domu, co oznacza, że ​​Twój drugi kredyt hipoteczny będzie działał bardziej jak pierwszy kredyt hipoteczny. Możesz spłacić saldo, ale nie możesz już wyciągać pieniędzy i dodawać do swojego salda. Nie będziesz mieć dostępnego „limitu kredytowego na swój drugi kredyt hipoteczny, więc Twój HTLTV będzie równy Twojemu TLTV

Dokonaj płatności na swój LOC, a następnie zmniejsz maksimumJeśli masz dodatkowe fundusze, powinieneś rozważyć dokonanie spłaty kwoty głównej w swoim LOC. Po dokonaniu płatności możesz zmniejszyć maksymalny dostępny limit swojego LOC, a tym samym zmniejszyć TLTV i HTLTV.

Aktualne stawki refinansowania

Oprocentowanie kredytów hipotecznych spadało w 2016 r. Do bardzo niskiego poziomu.

Niskie oprocentowanie kredytów hipotecznych powoduje zainteresowanie właścicieli domów refinansowaniem. Dzisiejsze stawki mogą być jednymi z najniższych w ubiegłym roku.

We use cookies to provide you with the best possible experience. By continuing, we will assume that you agree to our cookie policy